ASIAWORLDVIEW – Pasar properti residensial Indonesia sepanjang paruh pertama 2026 menunjukkan daya tahan fundamental yang cukup kokoh di tengah tekanan makroekonomi yang masih dinamis. Sentimen pertumbuhan permintaan mulai menunjukkan perlambatan seiring menguatnya sikap kehati-hatian konsumen. Berdasarkan Pinhome Indonesia Residential Property Market Report Semester 1 2026, terjadi pergeseran paradigma mendasar di mana kepemilikan rumah tidak lagi semata-mata dipandang sebagai transaksi pembelian jangka pendek, melainkan telah bertransformasi menjadi instrumen preservasi nilai jangka panjang dan peningkatan kualitas hidup di tengah ketidakpastian sosial-ekonomi.
“Kenaikan BI-Rate hingga 5,75% mendorong penyesuaian di pasar pembiayaan, tercermin dari perubahan tren dan preferensi masyarakat dalam memilih skema KPR. Perubahan arah kebijakan suku bunga mendorong masyarakat untuk semakin selektif dalam memilih skema pembiayaan rumah. Di tengah kondisi tersebut, kami melihat pasar tidak melemah, melainkan beradaptasi,” ujar Dayu Dara Permata, CEO & Founder Pinhome dalam keterangan pers di Jakarta.
Dalam hal ini, termasuk gelombang Pemutusan Hubungan Kerja (PHK) dan tekanan kenaikan biaya hidup yang mendorong urgensi likuiditas bagi sebagian penjual. Dari sisi suplai, total inventori rumah tapak secara nasional masih mencatat pertumbuhan positif sebesar 5% secara semesteran (Semester 1 2026 vs Semester 2 2025), namun agregat nasional ini menyembunyikan disparitas regional yang sangat dipengaruhi oleh kebijakan dan kondisi lokal; penundaan belanja infrastruktur di kawasan penyangga Ibu Kota Nusantara (IKN) secara signifikan memperlambat momentum pertumbuhan di Samarinda dan Balikpapan, yang sebelumnya melesat +9,2% pada Semester 2 2025, kini hanya bertumbuh +4,5%.
Baca Juga: Potret Inklusi dan Fenomena Kesenjangan Akses Perbankan di Jantung Jakarta
“Hal ini tercermin dari data Pinhome yang menunjukkan meningkatnya aktivitas Take Over KPR yang kini mendominasi sekitar 60% pasar KPR. Sementara permintaan KPR Komersial didominasi oleh segmen menengah (Rp 300 juta – Rp 1 Miliar) sekitar separuh (49%) dan segmen di bawah 300 juta rupiah berkontribusi sekitar 21%. Ini menunjukkan bahwa kebutuhan memiliki hunian tetap tinggi, sementara konsumen semakin aktif mencari solusi pembiayaan yang paling sesuai dengan kondisi ekonomi saat ini,” ia menambahkan.
Sementara di sisi lain, rencana moratorium pembangunan di Bali Selatan justru menekan inventori di Kabupaten Badung hingga terkontraksi -1,6% secara semesteran. Lonjakan biaya konstruksi yang tak terhindarkan turut memaksa para pengembang untuk melakukan rekalibrasi strategi dengan mengalihkan fokus pembangunan ke unit-unit hunian berukuran lebih kecil, sebagai respons pragmatis terhadap perubahan kondisi pasar yang menuntut efisiensi biaya produksi dan penyesuaian daya beli konsumen.
Beralih ke sisi permintaan, laporan Pinhome mengindikasikan bahwa calon pembeli saat ini memasuki fase buyer’s market yang sangat selektif, di mana meskipun aktivitas pencarian rumah secara daring masih menunjukkan tren positif dengan pertumbuhan rata-rata 13% per bulan sepanjang Semester 1 2026, namun indikasi penurunan aktivitas pencarian lanjutan dan stagnasi minat menghubungi agen atau pemilik properti mengkonfirmasi adanya jeda keputusan pembelian yang lebih panjang akibat pertimbangan anggaran yang ketat.
Pergeseran preferensi konsumen ini sangat dipengaruhi oleh faktor aksesibilitas dan insentif kebijakan; misalnya, peningkatan konektivitas melalui jalur transportasi strategis seperti Tol Jogja–Solo dan LRT Jabodebek terbukti mendongkrak minat pencarian di kawasan-kawasan penyangga yang kini lebih terjangkau dan terintegrasi, sementara kebijakan insentif fiskal dan dorongan terhadap hunian vertikal turut memperkuat daya tarik segmen harga yang lebih ekonomis. Di tengah melonjaknya biaya pembangunan baru, konsumen pun semakin rasional dengan melirik properti seken (secondary market) yang berstatus siap huni sebagai alternatif yang lebih efisien secara biaya dan waktu, karena menawarkan value proposition yang nyata tanpa harus menanggung risiko proyek konstruksi baru yang tengah membengkak harganya.
Dinamika suku bunga menjadi variabel paling dominan yang membentuk ulang peta permintaan KPR, di mana kebijakan moneter yang mempertahankan BI-Rate di level 5,75% telah memaksa pasar kredit perumahan untuk beradaptasi dengan skema yang lebih fleksibel dan restriktif. Data Pinhome mengungkapkan pergeseran struktural yang sangat signifikan, yakni melonjaknya aktivitas Take Over KPR yang kini mendominasi hampir 60% pasar pembiayaan, fenomena yang mencerminkan perilaku konsumen yang agresif dalam mencari suku bunga kompetitif dan skema restrukturisasi yang lebih ringan di tengah tekanan biaya bunga yang tinggi.
Sementara itu, komposisi permintaan KPR Komersial tetap didominasi oleh segmen menengah dengan kisaran harga Rp 300 juta hingga Rp 1 miliar yang berkontribusi nyaris separuh (49%) pasar, diikuti oleh segmen di bawah Rp 300 juta yang masih menyumbang sekitar 21%, menunjukkan bahwa kebutuhan hunian tetap inelastis bagi masyarakat berpenghasilan tetap meskipun daya beli tergerus.
